Geschenkte Immobilie

Wer ei­ne Im­mo­bi­lie ge­schenkt be­kommt, kommt ver­gli­chen mit Kauf und Neu­bau güns­tig zu Ei­gen­tum. Und was dann? Ein­zie­hen, ver­kau­fen, ver­mie­ten, um­bau­en? Al­les das ist mög­lich: Be­schenk­te ha­ben als neue Ei­gen­tü­mer die glei­chen Rech­te wie ih­re Vor­gän­ger – und die glei­chen Pflich­ten.

Grund­sätz­lich kön­nen die Neu­en mit der ih­nen über­schrie­be­nen Im­mo­bi­lie al­so ma­chen, was sie wol­len. Gren­zen set­zen ih­nen le­dig­lich Ge­set­ze und mög­li­che Ver­ein­ba­run­gen im Schen­kungs­ver­trag. In die­sem no­ta­ri­ell be­glau­big­ten Do­ku­ment las­sen sich Alt­ei­gen­tü­mer ty­pi­scher­wei­se le­bens­lan­ges Wohn­recht oder Nieß­brauch ein­räu­men, da­mit sie in ih­rem Zu­hau­se blei­ben kön­nen, auch wenn es ih­nen nicht mehr ge­hört. Klau­seln wie die­se sind es, die den Hand­lungs­spiel­raum der Neu­ei­gen­tü­mer ein­en­gen, weil sie bin­dend sind und von Schen­ken­den oft zu­sätz­lich mit ei­nem Rück­for­de­rungs­vor­be­halt kom­bi­niert wer­den. Hält sich der Be­schenk­te al­so nicht an ei­ne Ver­ein­ba­rung, kön­nen Schen­ken­de die Schen­kung rück­ab­wi­ckeln.

Und dann wä­ren da die Fi­nan­zen: In vie­len Fäl­len wird das Fi­nanz­amt Schen­kungs­steu­er von Be­schenk­ten for­dern. De­ren Hö­he rich­tet sich so­wohl nach dem Im­mo­bi­lien­wert als auch nach dem in­di­vi­du­ell gel­ten­den Frei­be­trag. Die­ser hängt wie bei der Erb­schaft­steu­er vom Ver­wandt­schafts­grad ab. Nach An­ga­ben der Bun­des­steu­er­be­ra­ter­kam­mer (BStBK) kom­men Ehe­part­ner mit 500.000 Euro Frei­be­trag und Kin­der (400.000 Euro je El­tern­teil) da­bei bes­ser weg als En­kel­kin­der (200.000 Euro), ent­fern­te Ver­wand­te und Freun­de. Be­steu­ert wird die Dif­fe­renz zwi­schen dem je­wei­li­gen Frei­be­trag und dem Ver­kehrs­wert der Im­mo­bi­lie.

Ein an­de­rer Fi­nanz­as­pekt: Bei kre­dit­be­las­te­ten Häu­sern und Woh­nun­gen müs­sen Be­schenk­te noch ein Dar­le­hen ab­zah­len. „Be­schenk­te tre­ten grund­sätz­lich in die Ver­trä­ge der Alt­ei­gen­tü­mer ein“, sagt Jan Bitt­ler von der Deut­schen Ver­ei­ni­gung Erb­recht und Ver­mö­gens­nach­fol­ge (DVEV). Glei­ches gilt auch für rund um die Im­mo­bi­lie be­ste­hen­de Ver­si­che­rungs­ver­trä­ge wie die Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung oder spe­zi­el­le Haft­pflicht­ver­si­che­run­gen für Haus- und Grund­be­sit­zer. Für Miet­ver­trä­ge ist die Vor­ga­be zen­tral. Denn wer ei­ne ver­mie­te­te Im­mo­bi­lie er­hält, tritt Bitt­ler zu­fol­ge au­to­ma­tisch in den Miet­ver­trag ein. „Ver­kau­fen, er­ben, schen­ken bricht Mie­te nicht“, be­schrei­ben Ju­ris­ten die­sen Grund­satz. Frisch ge­kür­te Ei­gen­tü­mer und Ei­gen­tü­me­rin­nen rut­schen da­mit al­so in die Ver­mie­ter­rol­le.

Mit dem Ver­trag über­neh­men sie nicht nur die Mie­ter, son­dern auch das Recht, je­den Mo­nat von ih­nen den Miet­zins zu kas­sie­ren. Sie ha­ben da­rü­ber hin­aus die Mög­lich­keit, selbst in die über­tra­ge­ne, aber ver­mie­te­te Im­mo­bi­lie ein­zu­zie­hen. Das setzt üb­li­cher­wei­se ei­ne Ei­gen­be­darfs­kün­di­gung vor­aus. Ver­kau­fen mit oder ohne Mie­ter geht eben­falls – so­fern der Schen­kungs­ver­trag dem nicht ent­ge­gen­steht.

Wer durch Über­tra­gung ei­ne oder meh­re­re Ein­hei­ten in ei­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft (WEG) sein Ei­gen nennt, ist dort au­to­ma­tisch Mit­glied und an de­ren Re­geln ge­bun­den. Die­se lei­ten sich grund­sätz­lich aus dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz ab. Kon­kre­te De­tails zu den Rech­ten und Auf­ga­ben der Ei­gen­tü­mer ste­hen dann in der Tei­lungs­er­klä­rung und in der Ge­mein­schafts­ord­nung der je­wei­li­gen WEG.

Frisch ge­ba­cke­ne Haus­eigen­tü­mer un­ter­lie­gen zu­dem ei­ner Rei­he von Pflich­ten. Ei­ne da­von ist die Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht. Vom Ei­gen­tum dür­fe kei­ne Ge­fahr für an­de­re aus­ge­hen, er­in­nert zum Bei­spiel die Stif­tung Wa­ren­test und nennt als Bei­spiel das Schnee­räu­men, aus­rei­chen­de Be­leuch­tung und den si­che­ren Halt von Dach­zie­geln. Die­se Auf­ga­ben kön­nen Haus­be­sit­zer zwar Dienst­leis­tern über­tra­gen, aus der ei­ge­nen Haf­tung sind sie da­mit aber nicht ent­las­sen. Prü­fen soll­ten Neu­ei­gen­tü­mer, ob für ihr Haus eine Pflicht zur ener­ge­ti­schen Sa­nie­rung be­steht und wie auf­wen­dig die­se wird. Das hängt ins­be­son­de­re vom Zu­stand und der Aus­stat­tung der Im­mo­bi­lie ab. Hin­zu kommt, dass so­wohl bei Häu­sern als auch in WEG häu­fig Sa­nie­rungs­stau exis­tiert, der ir­gend­wann teu­er ab­ge­ar­bei­tet wer­den muss. Un­ter Um­stän­den ist die ge­schenk­te Im­mo­bi­lie dann doch nicht mehr so güns­tig.